VIETNAM SHIPPER - Tạp Chí Chủ Hàng Việt Nam - Vận Tải - Hàng Hải - Hàng Không

Theo số liệu thống kê về giá của Tổng cục Thống kê, có thể dựng đồ thị chỉ số giá tiêu dùng chung, giá nhà ở và vật liệu xây dựng, giá vàng và giá USD từ tháng 6-2010 tới tháng 11-2011. Từ đây có thể đưa ra một số nhận xét về diện mạo thị trường BĐS nước ta trong giai đoạn thực hiện các chính sách kiềm chế lạm phát.

1. Đồ thị chỉ số giá tiêu dùng chung và giá BĐS nhà ở khá khớp với nhau, mức độ lệch nhau không nhiều, trong khi đồ thị chỉ số giá vàng và giá USD lại phản ánh những xu hướng biến động hoàn toàn khác.

2. Trong tháng 7 và tháng 8-2010, giá BĐS nhà ở và giá tiêu dùng chung ở trạng thái bình yên. Vào tháng 9 và tháng 10-2010, cả giá BĐS nhà ở và giá tiêu dùng chung đều tăng ở mức 1% mỗi tháng. Vào tháng 11 và tháng 12-2010, cả giá BĐS nhà ở và giá tiêu dùng chung đều tăng ở mức 2% mỗi tháng.

3. Trong năm tháng đầu năm 2011, giá BĐS nhà ở tăng khoảng 1% mỗi tháng vào hai tháng đầu và tăng từ 3% tới 4% mỗi tháng vào ba tháng tiếp theo. Trong khi đó, giá tiêu dùng chung tăng khoảng 2% mỗi tháng vào hai tháng đầu và tăng từ 2,2% tới 3,3% mỗi tháng vào ba tháng tiếp theo.

4. Từ tháng 6 tới tháng 9-2011, giá BĐS nhà ở tăng khoảng 0,5% mỗi tháng, trong khi giá tiêu dùng chung tăng khoảng 1% mỗi tháng. Tháng 10 và 11-2011, giá BĐS nhà ở tăng gần như không đáng kể và giá tiêu dùng chung chỉ tăng khoảng 0,37%.

Bức tranh trên biểu hiện nhiều điều rất khác với những gì mà các nhà đầu tư và các nhà quản lý đang than vãn. Tình trạng thực là các nhà đầu tư BĐS có thiếu vốn, một số nhà đầu tư yếu về năng lực tài chính có thể phải dừng cuộc chơi và thị trường ít giao dịch, nhưng giá BĐS nhà ở vẫn giữ nguyên, thậm chí còn tăng và không hề rơi vào tình trạng xuống giá đồng loạt.

Trên thực tế vào tháng 11 vừa qua mới có một, hai dự án nhà ở tuyên bố giảm giá ở mức 30%, nhưng đây không phải là tình trạng phổ biến trên thị trường. Hơn nữa, mức giảm ấy chỉ làm cho nhà đầu tư có được ít lãi hơn so với siêu lợi nhuận kỳ vọng chứ chưa gây thiệt hại cho họ. Và tình trạng này mới xuất hiện ở khu vực TP.HCM chứ chưa thấy ở khu vực Hà Nội.

Hầu hết các nhà đầu tư BĐS ở Hà Nội đều huy động vốn từ người tiêu dùng và các nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua phương thức góp vốn mua nhà trên giấy, tín dụng có thắt chặt nữa cũng không hề hấn gì. Người tiêu dùng đã góp vốn rồi mới gặp khó khăn, đành ngồi chờ hết lạm phát mới nhận nhà.

Chúng ta có thể yên tâm được rằng thị trường BĐS nhà ở nước ta có thể gặp khó khăn, không luôn huyên náo và sốt giá hằng ngày như “ngày xưa” và không tạo lợi ích nhiều như mong muốn của nhà đầu tư, nhưng không thể gây tác động xấu tới thị trường tài chính, tiền tệ. Sự phát triển nóng của thị trường BĐS trước đây là một trong những thủ phạm gây nên lạm phát. Và do vậy, sự “nguội lạnh” của nó hôm nay chính là một trong những hậu quả tất yếu.

Vào nửa đầu năm 2011, các nhà đầu tư BĐS bắt đầu kêu ca về chuyện thiếu vốn, giá BĐS giảm mạnh, có “nguy cơ đổ vỡ” và đe dọa sẽ gây tác động xấu vào thị trường tài chính. Nhiều nhà quản lý về thị trường BĐS còn lên tiếng công kích định nghĩa khu vực phi sản xuất, khẳng định thị trường BĐS luôn thuộc về khu vực sản xuất. Gần đây, nhiều nhà đầu tư còn kêu gọi Nhà nước cần phải ra tay cứu lấy thị trường này, “không thì hệ lụy sẽ rất lớn”.

Thực chất của giải pháp kiềm chế lạm phát không phải là định nghĩa thế nào là phi sản xuất, thế nào là sản xuất. Bản chất là phải giảm cung tiền ra thị trường thông qua việc giảm mức độ tăng tín dụng. Vậy thì giảm cung đầu tư cho BĐS là giải pháp đúng vì đầu tư BĐS luôn cần một khối lượng vốn rất lớn, nhà đầu tư BĐS luôn là khách hàng vay vốn tín dụng lớn nhất. Hầu hết các chuyên gia nước ngoài đều nói rằng không cần thiết phải mất thì giờ tranh luận thế nào là phi sản xuất, các nhà đầu tư BĐS cần để thời gian tự tìm giải pháp cho dự án của mình.

Trọng trách của các nhà quản lý hiện nay nằm ở việc thực hiện thật tốt tất cả các giải pháp kiềm chế lạm phát, đó là sự sống còn của cả nền kinh tế, trong đó có thị trường BĐS, thay vì nghĩ theo kiểu cục bộ, chăm lo cho phạm vi ngành của mình. Giá BĐS nhà ở vẫn đang đồng hành với giá tiêu dùng chung thì có nghĩa là tình trạng thị trường BĐS vẫn bình thường.

Về việc “cứu” thị trường BĐS cũng vậy, tình trạng dư nợ tín dụng BĐS vẫn được khống chế dưới 10% tổng dư nợ và giá cả BĐS trên thị trường vẫn không hề thấp hơn giá cả tạo lập nên BĐS, nghĩa là thị trường BĐS chưa có gì phải lo lắng.

Chuyện các nhà đầu tư BĐS nhà ở có “kêu cứu” theo kiểu hi vọng “con khóc mẹ cho bú” cũng là chuyện thường ngày. Sự “mủi lòng” của các nhà quản lý hay bất cứ động thái bỏ tiền của dân ra để cứu các nhà đầu tư BĐS nhà ở thì đều không ổn, xét trên sự công bằng. Điều nên làm nhất là đứng trước thái độ bi quan và thiếu tin tưởng vào thị trường của người tiêu dùng, cả nhà quản lý, nhà đầu tư nên tìm mọi giải pháp để cải thiện điều này.

Việc thực hiện nghiêm các giải pháp để kiềm chế lạm phát theo tinh thần của nghị quyết 11 của Chính phủ là nhiệm vụ phải được đặt lên hàng đầu. Không nên có bất kỳ một tư duy cục bộ nào cho mình, cho ngành mình hay cho địa phương mình. Trong bối cảnh kiềm chế lạm phát, tác động tất yếu là làm giảm sức sống của thị trường BĐS. Cần nhìn vào hiện trạng của thị trường BĐS dưới con mắt tích cực hơn, kiên định các giải pháp giúp thị trường này “lột xác” để trở nên lành mạnh và hữu ích hơn, vì quyền lợi của đại đa số những người dân chưa có nhà ở.

Nhưng đừng quên, thị trường BĐS cũng phải được tái cấu trúc mạnh trong chương trình tái cấu trúc nền kinh tế nói chung của Chính phủ. Chương trình này sẽ tập trung vào khu vực thị trường vốn và doanh nghiệp, tái cơ cấu thành công cả hai khu vực này đều tạo nên quá trình tái cơ cấu thị trường BĐS, hướng tới một thị trường ít đầu cơ và sạch tham nhũng, tính chuyên nghiệp cao hơn. Điều này cho phép nghĩ tới sự phục hồi của thị trường BĐS với diện mạo mới, sớm là giữa năm 2012 và muộn là cuối năm 2012.

Bối cảnh thị trường BĐS từ sau “Đổi Mới”

Từ sau “Đổi mới”, Việt Nam thực hiện chuyển đổi cơ chế kinh tế từ bao cấp sang thị trường. Hệ quả tất yếu là giá đất tăng từ “0” cho tới khi pháp luật thừa nhận giá đất hình thành trên thị trường. Ở Hà Nội và TP.HCM, giá đất tại trung tâm vào cuối năm 1990 chỉ tính bằng vài chỉ vàng/m2, đến cuối năm 2003 đã lên tới vài chục lượng vàng. Tại hai nơi này, trong vòng 13 năm, giá đất đã tăng tới 100 lần. Những “cơn sốt đất” này là hệ quả tự nhiên của quá trình vận hành nền kinh tế chuyển đổi.

Sau khi Luật đất đai 2003 quy định “giá đất của Nhà nước phải phù hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường”, giá nhà đất trong thị trường BĐS đã biến động theo kiểu khác.

Từ năm 2004, thị trường BĐS rơi vào trầm lắng trong ba năm. Các giải pháp “giải cứu” thị trường BĐS liên tục được thảo luận rất nóng trên các diễn đàn. Những người có tiền vẫn tiếp tục ra đi khỏi thị trường BĐS để tới “gặt hái” trong thị trường chứng khoán. Đầu năm 2007, thị trường chứng khoán vỡ “bong bóng”, những người có tiền từ thị trường chứng khoán hối hả chạy sang thị trường BĐS gây “cơn sốt giá” mới. Giá nhà đất tăng cao làm thị trường BĐS nóng trở lại cho tới đầu năm 2008...

Cuối năm 2008, Chính phủ quyết định áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ. Lạm phát sớm dịu đi nhờ gói kích cầu khoảng 1 tỉ USD của Chính phủ. Một phần đáng kể của gói kích cầu được sử dụng để phát triển nhà ở xã hội và hỗ trợ lãi suất tín dụng cho người có thu nhập thấp mua nhà. Gói kích cầu đã tạo “hơi ấm” cho thị trường BĐS, nhiều nhà đầu tư dự án nhà ở đã dựa vào “hơi ấm” này để gọi được vốn từ nhà đầu tư nhỏ lẻ và người tiêu dùng tham gia hình thức “mua bán nhà trên giấy”.

Đến quý 4-2010, lạm phát quay trở lại ở mức 16% và cho đến năm 2011 cũng chưa có biểu hiện kiềm chế được thật rõ ràng. Nghị quyết 11 của Chính phủ với các giải pháp kiềm chế lạm phát chủ yếu cũng là giảm cung tiền ra thị trường, giảm luồng tín dụng vào khu vực phi sản xuất, chống đôla hóa nền kinh tế và cắt giảm đầu tư công. Đến tháng 2-2011, chính sách hạn chế đầu tư vào thị trường BĐS chính thức được thực hiện.